Jak připravit nemovitost k prodeji | EURO REALITY ZLÍN | Euro Reality Zlín | Realitní kancelář ve Zlíně

^{7. října 2026 /}^{Autor: Petr Fibichr}^{/ realitní makléř a spolumajitel EURO REALITY ZLÍN}

O tom, zda zájemce vaši nemovitost osloví, se dnes často rozhoduje během několika vteřin. Ne až při osobní prohlídce. První prohlídka totiž probíhá většinou na displeji telefonu nebo počítače.

Proto považuji přípravu nemovitosti před zahájením prodeje za jeden z nejdůležitějších kroků celého procesu. Neznamená to ale, že každý byt nebo dům musí před prodejem projít rekonstrukcí nebo nákladným home stagingem. Často stačí správně poznat, co konkrétní nemovitosti pomůže – a co už jsou zbytečně vynaložené peníze.

Nejdříve se na nemovitost podívejme očima kupujícího

Majitel svůj byt nebo dům zná roky. Je zvyklý na jeho vybavení, drobné nedostatky i způsob, jakým jednotlivé místnosti používá.

Kupující jej ale uvidí poprvé.

A právě první dojem rozhoduje o tom, zda si řekne: „Tady bych mohl bydlet,“ nebo se začne soustředit na věci, které mu vadí.

Proto před zahájením prodeje doporučuji podívat se na nemovitost s určitým odstupem. Co můžeme odstranit? Co uklidit? Co opravit? A co naopak nemá smysl řešit?

Méně bývá více

Jedním z nejjednodušších způsobů, jak nemovitosti pomoci, je zbavit ji přebytečných věcí.

Přeplněná místnost působí menší. Příliš mnoho nábytku zakrývá prostor a množství osobních předmětů zase může kupujícímu ztěžovat představu, že by zde mohl bydlet právě on.

To neznamená vytvořit sterilní prostor bez života.

Cílem je, aby vynikla samotná nemovitost – její dispozice, světlo, velikost místností, výhled nebo jiné přednosti.

Opravit, nebo nechat na novém majiteli?

Tuto otázku dostávám velmi často.

Odpověď není u každé nemovitosti stejná.

Drobné opravy, které odstraní viditelně zanedbaný dojem, se zpravidla vyplatí. Nefunkční klika, poškozená zásuvka, špinavá výmalba nebo kapající baterie mohou být maličkosti, ale při prohlídce zbytečně odvádějí pozornost.

Úplně jinou otázkou je větší rekonstrukce.

Investovat před prodejem stovky tisíc korun do nové kuchyně nebo koupelny nemusí automaticky znamenat, že se stejná částka vrátí v prodejní ceně. Navíc nemusíte trefit vkus budoucího kupujícího.

Někdy je proto lepší nemovitost pouze dobře připravit a její potenciál ukázat jiným způsobem.

Prezentace začíná ještě před fotografem

Profesionální fotografie považuji dnes při prodeji za samozřejmost. Ani nejlepší fotograf ale nedokáže zachránit prostor, který na focení není připravený.

Před samotným focením proto řešíme rozmístění nábytku, odstranění rušivých předmětů, světlo, dekorace a to, které přednosti nemovitosti chceme prezentací zdůraznit.

U některých nemovitostí může dávat smysl také video, půdorys, záběry z dronu nebo vizualizace možného budoucího stavu.

Nejde ale o to použít všechny dostupné marketingové nástroje. Jde o to vybrat ty, které pomohou prodat právě konkrétní nemovitost.

Z praxe

Často se setkávám s názorem, že příprava nemovitosti znamená především do ní před prodejem investovat.

Já se na to dívám jinak.

Nejdříve hledám věci, které dokážeme zlepšit bez velkých nákladů. Někdy stačí část nábytku odvézt, správně uspořádat místnost, vymalovat nebo upravit několik detailů.

U jiné nemovitosti naopak doporučím majiteli, aby do ní před prodejem už další peníze nevkládal.

Typickým příkladem může být byt v původním stavu určený ke kompletní rekonstrukci. Tam často nemá smysl vytvářet dojem něčeho, čím nemovitost není. Mnohem důležitější je ukázat prostor, dispozici a potenciál, který si nový majitel může přizpůsobit podle sebe.

První dojem pokračuje při osobní prohlídce

Příprava nekončí zveřejněním inzerátu.

Když zájemce přijde na prohlídku, měl by pokud možno vidět stejnou nemovitost, která ho zaujala na fotografiích.

Vyvětrat, rozsvítit, vytáhnout žaluzie, uklidit kuchyňskou linku nebo odstranit věci z chodby jsou drobnosti. Dohromady ale vytvářejí pocit, který si člověk z nemovitosti odnese.

A právě emoce hrají při rozhodování o bydlení větší roli, než si často připouštíme.

Můj pohled

Dobrá příprava nemovitosti není o tom zakrýt její nedostatky.

Naopak.

Je o tom odstranit zbytečné rušivé prvky a umožnit kupujícímu, aby dobře viděl její skutečné přednosti a potenciál.

Každá nemovitost přitom potřebuje něco jiného. Luxusní novostavbu budeme připravovat jinak než byt před rekonstrukcí, rodinný dům se zahradou jinak než investiční 1+kk.

Proto se snažím ještě před zahájením prodeje odpovědět na jednoduchou otázku:

Kdo bude pravděpodobně kupujícím této nemovitosti a co potřebuje vidět, aby ho zaujala?

Od této odpovědi by se podle mě měla odvíjet nejen příprava nemovitosti, ale celá její následná prezentace.

Petr Fibichr

realitní makléř a spolumajitel

EURO REALITY ZLÍN

Přemýšlíte o prodeji nemovitosti?

Ještě než začnete rekonstruovat, malovat nebo investovat do úprav, rád se na nemovitost podívám a řeknu vám, co bych před prodejem změnil – a do čeho bych naopak už peníze nevkládal.

Rodinné domy se prodávají více. Ceny přitom stagnujíZatímco ceny bytů v České republice v posledních měsících rostou, u rodinných domů sledujeme jiný vývoj. Průměrná realizovaná cena za metr čtvereční se už přibližně rok a půl výrazně neposunula. Počet prodaných domů ale naopak prudce roste.Ceny domů se téměř nezměnilyPodle dat společnosti Valuo činila průměrná realizovaná cena rodinného domu v lednu 2025 40,9 tis. Kč/m², v červenci 2026 pak 40,1 tis. Kč/m².Pro srovnání – byty za stejné období zdražily z 76,3 na 87,2 tis. Kč/m².Byty tedy zdražují, zatímco ceny domů se pohybují spíše do strany.Domů se ale prodává výrazně víceNejvětší změnu vidíme v počtu uskutečněných obchodů:malé obce: 13 257 prodejů, meziročně +59,3 %Brno-venkov: +41,5 %okolí Prahy: +23,7 %Praha: −0,5 %Kupující se tedy na trh rodinných domů vracejí, především tam, kde mohou získat nemovitost za dostupnější cenu.Rozhoduje správné naceněníU rodinných domů je výrazný rozdíl mezi první nabídkovou a skutečně realizovanou cenou. V červenci se domy nabízely v průměru za 55 tis. Kč/m², zatímco skutečně se prodávaly přibližně za 40,1 tis. Kč/m².Stanovit cenu domu je totiž složitější než u bytu. Rozhoduje technický stav, velikost a kvalita pozemku, lokalita, energetická náročnost i dojezdová vzdálenost do města. Samotná cena za metr proto může být velmi zavádějící.Co z toho plyne pro prodávající?Dobrou zprávou je, že aktivita kupujících výrazně roste. Současně ale trh rychle prověří, zda je nemovitost správně naceněna.Příliš vysoká počáteční cena může vést k dlouhé době prodeje a následnému opakovanému zlevňování. U rodinného domu je proto důležité vycházet nejen z ceny za metr, ale především z konkrétní nemovitosti a skutečně realizovaných prodejů v dané lokalitě.Uvažujete o prodeji rodinného domu? Rádi vám pomůžeme stanovit jeho reálnou tržní cenu.Zdroj: analýza transakčních a nabídkových dat společnosti Valuo.EURO REALITY ZLÍNTam, kde zkušenost potkává důvěru.